Vivere la casa con stile

Un mutuo non è per sempre

di Raffaella Grisafi – vice presidente di Konsumer Italia – konsumer.it

Breve guida per scegliere, informati e sicuri.

Tra tutte le forme di finanziamento, il mutuo è senza dubbio quello a più alto tasso di preoccupazione, perché accompagnato sempre da molte paure. Spesso si presenta quel senso di eternità legato alla sua durata, per cui ci si ripete “finirò mai di pagarlo?”.

Un mutuo però, a differenza di un diamante, non è per sempre. È infatti assistito da una serie di semplici regole che mettono nella condizione di firmare il contratto con serenità, convivendo con le rate ed eventualmente trovando il modo di anticiparne la sua naturale scadenza o di cambiare banca, magari in periodi come questi, in cui i tassi sono particolarmente favorevoli.

Cos’è un mutuo?

Il mutuo è un finanziamento a medio e lungo termine, attraverso il quale il cliente (mutuatario) riceve dall’intermediario (mutuante, come ad esempio la banca) l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile.

La buona notizia è che negli ultimi anni la disciplina dei mutui e degli altri finanziamenti è stata oggetto di numerosi interventi normativi, sia per accrescere la confrontabilità delle offerte presenti sul mercato e sia, in generale, per aumentare le tutele e i diritti della clientela, nonché introdurre strumenti di sostegno e meccanismi di agevolazione per i consumatori. (Direttiva 2014/17/UE, anche nota come Direttiva MCD (Mortgage Credit Directive), recepita in Italia con un decreto-legge del 2016).

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Da dove si comincia per scegliere un mutuo?

È come per l’acquisto di un buon libro o di un bel paio di scarpe, bisogna partire con una ricerca delle varie soluzioni presenti sul mercato. Si può iniziare on line o recandosi nelle filiali di un intermediario per farsi illustrare le condizioni.

Tra le condizioni essenziali per una scelta consapevole ci sono i costi (non solo l’interesse e l’importo della rata, ma anche le spese di istruttoria o eventuali ulteriori prodotti richiesti come le assicurazioni) e i tempi per l’erogazione ed ogni altro aspetto che possa essere legato alle proprie esigenze.

Un mutuo, come tutti i prodotti bancari e finanziari è come un abito sartoriale, va cucito sulle specifiche esigenze personali, attuali e future, per cui è bene valutare le proprie e reali capacità finanziarie, i progetti futuri, il complesso di servizi che la banca offre, il tempo entro cui la banca si impegna ad erogare.

Come confrontare le varie proposte?

Un sistema per confrontare utilmente le proposte è quello di farsi rilasciare da ciascun intermediario il P.I.E.S. (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) che permette di paragonare le singole offerte e comprendere le differenze tra le varie banche. Il tutto sempre senza fretta: per legge, dal rilascio del PIES, la banca è obbligata a tenere ferma quella proposta per 7 giorni, quindi si può riflettere senza pressioni.

Cosa è obbligatorio per l’apertura di un mutuo?

È importante ricordare che per concedere un mutuo non è obbligatoria l’apertura di un conto corrente e l’unica polizza prevista dalla legge è quella “incendio e scoppio” e non l’assicurazione sulla vita, che però può essere comunque utile. Bisogna comunque ricordare che ha un costo e che è bene verificare quanto possa incidere sul complesso dell’operazione che si va a sottoscrivere.

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La surroga del mutuo

Un contratto di mutuo non lega per sempre ad una stessa banca e, anzi, qualora le condizioni di mercato cambino, va valutata la possibilità di una surroga, ossia il trasferimento presso un’altra banca con tassi migliori.

In tal caso basterà rivolgersi alla nuova banca, la quale attiverà tutta la procedura che per legge deve perfezionarsi entro il termine di trenta giorni lavorativi, dalla data in cui il cliente presenta la richiesta, con la possibilità di vedersi risarciti – nella misura pari all’1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo – qualora non fosse rispettato questo termine.

Sospensione delle rate del mutuo

Se si è in un periodo di difficoltà con il pagamento delle rate, bisogna verificare se si continuano ad avere i requisiti per godere di misure di sospensione rate, come quelle del Fondo Gasparrini o di forme di garanzia statale per i più giovani (da ultimo il Decreto Sostegni Bis che prevede la presentazione delle domande dal 24 giugno fino al 30 giugno del 2022 per gli under 36).

Inoltre, con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della legge di conversione del decreto Sostegni (D.L. n. 41/2021, convertito in l. n. 69/2021) il legislatore ha introdotto una novità destinata ad aiutare le famiglie che stanno subendo l’azione esecutiva sulla propria abitazione principale.

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Mancato pagamento delle rate del mutuo

In sede di conversione, infatti, Camera e Senato hanno approvato l’art. 41-bis che contiene una serie di disposizioni tese a fronteggiare in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi più gravi di crisi economica dei consumatori, che stanno subendo una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l’abitazione principale.

Sempre a proposito di novità, il 22 maggio 2021 è entrata in vigore una misura che consente al consumatore, che sta subendo l’azione esecutiva per il mancato pagamento di un mutuo avente ad oggetto ipoteca sul bene abitazione principale, di fare una proposta al creditore procedente (una banca, un intermediario finanziario o una società cessionaria del credito) per ottenere una rinegoziazione o ristrutturazione del credito, tentando così di salvare il bene.

Attenzione: questo strumento potrà essere anche utilizzato dai membri della famiglia del debitore principale che potranno così salvare l’immobile del loro parente o affine. È importante informarsi con anticipo, leggere attentamente prima di firmare e fare domande se non si ha tutto chiaro: il mutuo è complesso come prodotto e sull’intermediario grava un preciso onere di informazione e trasparenza.

Avere dei dubbi e pretendere risposte è un diritto. Qualsiasi richiesta, e ancor di più nel caso di contestazioni, va presentata per iscritto (sul sito della banca o sul foglio informativo di un qualsiasi prodotto va cercata, nella parte in alto, la pec o la mail dell’ufficio reclami) e bisogna lasciare traccia delle interlocuzioni tenendo a mente che non solo la banca è obbligata a rispondere ma deve farlo entro 60 giorni.

Per saperne di più

Può essere d’aiuto la guida di Banca d’Italia “Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici”, dove trovare risposte semplici e intuitive. Se dovessero esserci ancora dei dubbi è assolutamente normale. Non bisogna esitare ad informarsi, magari rivolgendosi ad un’associazione dei consumatori, perché mai come in questo caso la curiosità è d’obbligo.

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