di Gaia Mussi.
Chiarito quando il condominio può accedere al Superbonus, come ci si deve muovere? A chi si devono chiedere informazioni e chi si occupa di coordinare il tutto?
Per procedere con il Superbonus 110% è necessaria una delibera favorevole dell’assemblea condominiale, che deve essere regolarmente convocata. Una notizia positiva è che per il Superbonus 110% è sufficiente una delibera con maggioranza semplificata, ovvero si deve ottenere un voto positivo dalla maggioranza dei presenti, che devono essere proprietari di almeno un terzo dell’edificio.
Un’ulteriore condizione per la delibera positiva sul Superbonus è quella che prevede l’individuazione di un tecnico abilitato alla verifica della fattibilità degli interventi rispetto agli obiettivi di efficienza energetica prefissata e di un tecnico abilitato alla verifica della conformità edilizia.
Queste figure, infatti, devono già essere state selezionate al momento della delibera, tramite incarico formale.
Una volta deliberato, sarà responsabilità dell’amministratore occuparsi dei passeggi successivi, individuando i tecnici e le imprese necessarie per ogni fase. I condomini, quindi, potranno rivolgersi all’amministratore per ricevere informazioni e qualsiasi tipo di chiarimento.
Quando è stato individuato il tecnico di riferimento, l’amministratore richiederà a nome del condominio uno studio di fattibilità, per verificare che gli interventi siano effettivamente realizzabili e che permettano il salto di due classi energetiche. Allo stesso tempo, il tecnico si occuperà di verificare la conformità edilizia del fabbricato.
Sarà sempre un tecnico abilitato a redigere un APE convenzionale per il condominio, ovvero un Attestato di Prestazione Energetica che deriva da una media ponderata degli APE dei singoli appartamenti, che verrà poi elaborato anche al termine dei lavori, a testimonianza di quanto fatto.
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Una volta conclusi i lavori con successo, come si “suddividono” gli incentivi fiscali?
Sia le spese sostenute, che il bonus vengono suddivisi dall’amministratore sulla base dei millesimi di proprietà. Va anche detto che la scelta di quale meccanismo utilizzare per la riscossione dell’incentivo spetta, però, ai singoli condomini: questo significa che un proprietario può optare per le detrazioni fiscali, mentre altri per la cessione del credito (lasciando a terzi il credito fiscale acquisito, senza attendere la restituzione in 5 anni).
Quindi il Superbonus 110% permette di ristrutturare sempre gratis un condominio?
Dire che i lavori “sono sempre e completamente gratis” è fuorviante. Infatti, affinché i lavori siano eseguiti senza che nessuno del condominio debba anticipare la spesa, è necessario optare per la soluzione che prevede la cessione del credito ad un soggetto terzo o allo sconto in fattura dei fornitori, se questi accettano.
Ma a chi è necessario cedere il credito? Riassumendo, la condizione migliore è quella in cui si decide di ricorrere ad una società, ad esempio una ESCo (si tratta di società che eseguono interventi per l’efficienza energetica), che paga direttamente i fornitori e anticipa la somma per l’esecuzione dei lavori.
La ESCo svolge anche il ruolo di general contractor, diventando l’unico interlocutore per il condominio – e quindi per l’amministratore che segue il processo a nome del condominio. In questo caso, non è più l’amministratore a ricercare le imprese e i tecnici, ma è compito della ESCo reperire tutte le maestranze necessarie e seguire i lavori.
Tra i vantaggi anche quello di poter redigere una polizza assicurativa, che mette al sicuro il condominio nel caso di alcune problematiche sorte in corso d’opera. Un esempio può essere il fallimento di una delle imprese coinvolte prima che non siano terminati i lavori, coperto dal general contractor che provvede a ricercare una nuova impresa e portare a termine il cantiere.
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Quindi se non si cede il credito e non si ottiene lo sconto in fattura gli interventi non sono gratuiti?
In realtà, tecnicamente, sono comunque gratuiti, in quanto in ogni caso la cifra spesa viene sempre rimborsata. La differenza sta nel fatto che rivolgendosi ad un general contractor e richiedendo lo sconto in fattura non si deve spendere o anticipare nulla, mentre negli altri casi si deve anticipare la somma necessaria e si ottengono poi i rimborsi relativi.
Per fare un esempio, se decidessimo di cedere il credito all’impresa che esegue i lavori, dovremmo anticipare il costo dell’intervento finché l’impresa stessa non potrà accedere al nostro credito, “rimborsandoci” quanto anticipato.
Questo meccanismo dipende dal funzionamento del cassetto fiscale su cui l’Agenzia delle Entrate rende visibile il credito dovuto solo a seguito della conclusione dei lavori. Per fare un altro esempio, quando ci si rivolge ad una banca per la cessione del credito, questa anticiperà solo certe somme in corrispondenza di precisi step dei lavori (SAL – Stato di Avanzamento Lavori).
I proprietari dovranno comunque provvedere ad anticipare quanto non coperto dalla banca, per poi ricevere un rimborso al momento dell’apertura del cassetto fiscale. In questo caso, chi non ha modo di anticipare alcuna spesa dovrà ricorrere ai “finanziamenti ponte” proposti dalle banche con tassi agevolati, che coprono le spese fino al momento in cui si ha accesso al credito.
Infine, se si opta per le detrazioni fiscali, come anticipato, si dovranno pagare subito tutti gli interventi, ma si otterrà successivamente un rimborso addirittura superiore rispetto a quanto speso.
Un’ultima precisazione riguarda l’esecuzione di interventi non ammessi al Superbonus, che dovranno essere normalmente pagati. Ovvero, se un condominio decide di accedere al Superbonus e realizza un cappotto termico, sostituisce la centrale termica e realizza nuove pavimentazioni nelle aree comuni (non incluse nel Superbonus), potrà eseguire “gratis” i primi due interventi, ma sostenere le spese per l’ultimo.
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